夏某房屋买卖纠纷

2018-12-06 来源: 浏览:50

 一、案情简介

2016年11月6日,夏某与梁某某通过成都某某中介的居间服务签订了《房
屋买卖合同》,合同约定:1、梁某某将其坐落在成都市某某地的房屋以陆拾叁万
元的价格出售给夏某,建筑面积110.13平方米;2、夏某以全款购买此房,分三
次付清房款,第一次在合同签订当日,支付50000元的定金给梁某某;第二次首
付款在2016年12月底之前能确定此房房产证、国土证关联能正常过户,则支付
梁某某首付款贰拾伍万元整;第三次在过户成功当日支付梁某某剩余尾款叁拾叁
万元。后双方经协商一致,于2017年1月8日签订《补充协议》,约定:1、当
日支付首付款贰拾伍万元整;2、从2017年1月8日到2018年1月7日若梁某
某还未拿到房产证,则夏某追加房款贰拾叁万元整支付给梁某某,剩余壹拾万元
等房产证下来过户给夏某后,支付给梁某某。夏某按约履行支付义务,梁某某将
房屋交付与夏某,之后夏某支付了两次物业费,梁某支付了一次物业费。自2018
年1月起,夏某多次通过电话、短信等方式表明要向梁某某支付贰拾叁万元房款,
对方一直以各种理由拒绝。后因为2017年3月24日成都市出台的限购政策,梁
某某以其将无购房资格为由不予履行合同。
我所刘乃豪律师接受夏某委托代理本案。综合案情与限购政策,设计服务
方案。
二、法院判决
合同有效,梁某某继续履行合同。
三、办案要点
1、本案的争议焦点是:未取得产权证的房屋买卖合同是否有效?若合同有效,
但基于政府限购政策无法过户是否属于不可抗力导致合同无法继续履行?
2、《合同法》第52条、《城市房地产管理法》第38条、《物权法》第15条的适
用。
首先,《城市房地产管理法》第三十八条第六项,系行政性规定,并非合同
的效力性规定,意图限制行政机关的权力,而非是对买卖双方的限制,因此不能
以被告未取得产权证作为其无权处分的抗辩事由。其次,双方签订的《房屋买卖
合同》、《补充协议》不符合《合同法》第五十二条规定的关于合同无效的法定情
形,合同应属有效。再次,当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产
物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理
物权登记的,不影响合同效力。综上,合同有效。
3、成都限购政策对房屋买卖合同的影响
根据“2018年成都市住房调控政策知识问答(一)的第14项,本次住房调
控政策自2018年5月16日零时开始实施。实施之前二手住房已在存量房交易服
务平台上完成打印“成都市存量房买卖经纪服务合同”(居间成交)、“成都市存
量房买卖合同”(自由成交)的,按原政策执行。”夏某在2016年11月6日签订
合同,不受政府出台的限购政策影响,具有购房资格,因此不影响过户手续的办
理。对于房屋至今未取得产权证一事,梁某某享有该房屋的所有权,但由于个人
原因拖延不办理,我方认为基于对物权期待权,可以取得该房屋产权证。

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