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赵亚莉律师

律师职级：专业组长、核心律师

来源 | 法也原创团

作者 | 婚家4组-赵亚莉

 

前言

随着社会经济的持续发展，我国的婚姻观念与婚恋模式正经历深刻变迁，未婚同居现象日益普遍，同居率呈上升趋势，且在未婚群体中，男性占比显著高于女性（来源：泽平宏观展望）。

这种社会关系形态的变化，直接反映在司法实践中 ——同居关系解除引发的房产分割纠纷问题成为婚姻家庭领域不容忽视的课题。

本文通过对相关法律规定、典型案例的梳理整合，探讨同居期间购置房产的性质认定规则及其司法适用逻辑。
 

01 什么是同居？——同居关系的法律定位

很多人对同居的理解就是两个人生活在一起，同吃同住，其实不然，根据《民法典》及相关司法解释的规定，同居关系存在两种法律形态：

第一种：未办理结婚登记而形成的持续性共同生活关系。

持续性意味着并非偶尔、短暂地住在一起，而是要维持一定时长，比如几个月甚至数年，双方在生活上相互依存、共同安排起居，像共同承担房租水电、规划日常饮食等，并非那种临时借住或不定期相聚居住的状态。

第二种：婚姻登记被确认为无效（如重婚、未达法定婚龄、有禁止结婚的亲属关系）或被撤销（如受胁迫结婚）的同居状态。

这两种形态均不产生婚姻关系的法律效力，双方既不享有夫妻间的法定扶养义务、遗产继承权，也不适用法定夫妻共同财产制，其财产关系需通过约定或法定共有规则进行认定。相关法律条款

《民法典》第一千零五十四条 无效的或者被撤销的婚姻自始没有法律约束力，当事人不具有夫妻的权利和义务。

同居期间所得的财产，由当事人协议处理；协议不成的，由人民法院根据照顾无过错方的原则判决。对重婚导致的无效婚姻的财产处理，不得侵害合法婚姻当事人的财产权益。当事人所生的子女，适用本法关于父母子女的规定。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释(一)》第二十二条 被确认无效或者被撤销的婚姻，当事人同居期间所得的财产，除有证据证明为当事人一方所有的以外，按共同共有处理。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释(二) 》第四条 双方均无配偶的同居关系析产纠纷案件中，对同居期间所得的财产，有约定的，按照约定处理；没有约定且协商不成的，人民法院按照以下情形分别处理：

（一）各自所得的工资、奖金、劳务报酬、知识产权收益，各自继承或者受赠的财产以及单独生产、经营、投资的收益等，归各自所有；

（二）共同出资购置的财产或者共同生产、经营、投资的收益以及其他无法区分的财产，以各自出资比例为基础，综合考虑共同生活情况、有无共同子女、对财产的贡献大小等因素进行分割。
 

02 同居期间买的房归谁？——同居期间购置房产的常见模式及归属认定

① 单方出资情形

当房产购置资金完全来源于一方个人财产，且登记在出资方名下时，该房产应认定为个人财产。

需要提示的是，即使同居期间另一方对房产参与装修，支付了部分装修款，亦不改变房产的个人财产属性，只是对该房产的添附，法院将根据共同生活的情况、装修贬值情况、共同使用情况等，酌定给予部分折价款。

② 双方按份出资情形

在能清晰区分各自出资比例的情况下，法院通常按照《民法典》第308条认定为按份共有。

对于部分出资可区分、部分混同的情况，如一方以个人财产支付首付，双方共同偿还贷款，司法实践中一般将首付部分认定为按份共有，还贷及增值部分作为共同共有处理。

案例1（2023）苏0106民初148号

姜某与曹某于2010年登记结婚，于2015年生育一女曹某某。2020年双方签订《离婚协议书》，并于同日通过民政部门办理了离婚手续。但双方离婚后仍同居生活。

2020年5月31日，双方以曹某名义购买了坐落于南京市鼓楼区某4420室（以下简称4420室）二手房产，该房购买价格1470000元，加居间费31752元、登记费80元、契税14700元，合计1516532元，其中，姜某某出资930000元；曹某出资586532元，该房产权登记在曹某名下，2022年10月，原、被告双方终止同居关系。2023年5月，原告向本院起诉，要求分割4420室房产。

法院审判认为本院认为，4420室房产系原、被告在同居生活期间共同出资购买，虽产权登记在曹某名下，但系双方的共有财产。

现双方同居关系已终止，原告要求分割该房产，符合相关法律规定，本院予以支持。

因双方均不愿意按“折价归并”方式分割该房产，故只有将该房产进行拍卖，拍卖所得款和由此产生相关费用，按双方出资比例予以分割、承担较为公平。

③ 出资混同情形

认定出资混同需综合考量资金来源、使用方式及双方合意。实践中认定为出资混同的情形主要有：

（1）双方银行账户频繁互转且无明确资金用途说明，购房款支付与日常消费资金无法区分。

案例2（2023）京03民终20435号

张某与刘某在2014年到2018年同居并于2016年购买了一套房产，2016年9月5日签订购房合同，并通过张某账户支付了首付款，后续共同还贷，该房屋登记在张某名下。

后双方对该房屋产生争议，刘某主张其共计支付了56万元左右，第一笔是张某支付购房押金的时候，刘某给张某11万元；第二笔是张某支付购房款时，刘某让朋友张某2给张某转了6万元，后来该6万元是刘某还的，刘某提交转账凭证，其上载明2016年1月19日，张某2向张某工商银行尾号xxxx的账户转账5万元；第三笔是在交房前刘某又陆续向张某的账户现金存了30万元；第四笔是刘某老姨给刘某的20万元，也陆续以现金的形式存到张某的账户用于购房了。

刘某主张上述50万元是存到张某工商银行尾号xxxx的账户中，审查张某的尾号xxxx账户的交易流水，其上显示2016年9月1日，上述账户以现金形式分多笔共计存入278000元，9月2日存入15000元，交易场所均为昌平支行东小口支行。

张某主张买房时刘某转了近30万元都用来买房了，后来张某又还了10多万元。张某主张首付款中有24万元是其父母转的。

经法院查明2018年9月1日张某账户存入27万8千元。张某主张买房时刘某转了近30万元都用来买房了，后来张某又还了10多万元并主张首付款中有24万元是其父母转的，而后双方共同还贷。

后法院以双方对首付款的出资情况存在争议且2016年至2020年期间，双方财产因共同生活而混同，故无法确定双方各自的出资份额。故，法院综合房屋登记情况、双方出资概况、贷款偿还情况，确认诉争房屋归张某所有，在扣除剩余贷款后，由张某给付刘某房屋折价款305074.89元，剩余部分贷款，由张某一人偿还。

（2）出资购房款来源于同居期间的共同经营收益。对于出资混同情形下购置的房产，一般认定为共同共有。

但需注意的是，即便认定为共同共有，财产分割时也不当然认定为双方各50%，而应当综合考虑双方共同生活情况、有无共同子女、对财产贡献大小等因素来综合进行分割。

03 法官怎么判？——司法实践中的核心争议与裁判标准

① 共有性质推定规则

在无书面约定且无法查清出资情况时，法院通常遵循“谁主张谁举证”原则。若双方均未能证明出资比例，可依据公平原则认定为共同共有，但需综合考虑同居时间、对房产贡献等因素。

② 房产增值部分分割

对于按份共有的房产，增值部分按出资比例分割。共同共有的房产，法院一般根据双方对房产的贡献度、同居时间长短等因素进行酌定。且部分真实案例显示，同居时间较短且一方仅少量参与还贷的，增值部分分割比例可低于出资比例。

04 法也建议

同居期间房产分割纠纷的妥善处理，不仅关乎当事人财产权益，更体现司法对新型社会关系的回应能力，在关注法律规定、总结归纳司法裁判观点的基础上，我们建议双方签订书面财产协议，明确房产权属及分割方式。

同时，建议通过银行转账留存出资凭证，并在购房合同中注明产权份额，以切实防范风险、减少纠纷。

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