变更、解除房屋租赁合同时,你办理好变更、交接手续了吗?

2019-01-29 来源: 浏览:622

 案情简介:

2015年6月某酒店与一栋商业楼各业主签订《房屋租赁合同》,
租赁该栋商业楼用于经营酒店,租赁期至2028年12月。2016开始
由于酒店经营困难,酒店法定代表人召集该商业楼的业主代表就房租
的支付方式、房租递增问题进行多次商议,最后,酒店与业主代表口
头达成一致意见:“房租由原来按季度支付变更为按月支付,房租每
年按照年租金5%复式递增变更为2017年、2018年暂不予递增。”后
酒店方一直按照此约定每月支付各业主租金,租金标准按照2016年
租金标准执行,各业主未提出异议。
2018年4月,该酒店被此商业楼中的甲、乙两名业主起诉至法
院,均要求1、与酒店解除2015年6月签订的《房屋租赁合同》;2、
酒店从2018年2月开始支付业主租金直到租赁合同解除为止;3、酒
店支付业主从2017年1月拖欠至2018年1月的房租递增租金;4、
酒店返还代扣税金;5、酒店承担违约金,以上共计金额二十几万元,
两位业主起诉金额共计五十余万元。当月该酒店作为我所服务的法律
顾问单位相关公司找到我所,委托我所代理应诉,经我所与该酒店深
入沟通了解到,甲、乙两位业主起诉酒店主要是因为酒店支付2017
年12月、2018年1月租金时未准时支付,两位业主本身也有解除合
同之意,实际双方经过交涉,均同意解除租赁关系,酒店并在2018
年2月上旬将两位业主房屋所在楼层的大门钥匙交付给其中一位业
主,至此酒店便未在使用该楼层房屋,两位业主也将该房屋到中介处
挂牌出租。但后因双方就返还税金、房租递增部分未协商好,导致了
该诉的发生。
法院判决:
本案经成都市金牛区人民法院公开开庭审理,最终判决:一、确
认甲乙两名业主与某酒店签订的《房屋租赁合同》于2018年2月解
除;二、某酒店在判决生效之日起十日内支付甲业主2017年递增租
金、税金、水电费以及违约金95800元,扣除某酒店押金27000元,
共计支付68800元。某酒店支付乙业主2017年递增租金、税金、水
电费以及违约金99500元,扣除某酒店押金31000元,共计支付68500
元;三、驳回两业主其他诉讼请求。
最终,我所为某酒店减损约370000元。
办案心得:
该案虽然在我所的介入下为某酒店减损约37万元,但我所在办
理该案过程中发现某酒店与业主方在变更租赁合同内容,解除租赁关
系时存在不规范的行为,导致我所在办理该案时一波三折,好在调取
了相关证据佐证上述事实。现我所就变更租赁合同内容、解除租赁关
系时应注意哪些事项、如何规范化做简要提示:
一、变更租赁合同内容时,不管是作为出租方还是承租方,一定要签
订书面协议,要么重新签订租赁合同,要么在原合同的基础上签订补
充协议,要么签署其他书面材料或留存有迹可查的其他证据形式。若
他人代签的,最好附带他人经本人的授权委托书、他人的身份证复印
件。某酒店与甲、乙业主的纠纷中,某酒店就忽视了这一点,其2016
年与业主代表商议变更租赁合同内容时,未签订书面补充协议,其业
主代表又没有甲、乙两位业主的授权,由于时间过久又未能找到其他
证据予以佐证,导致法院未采信我方对递增租金抗辩。
二、解除租赁合同关系时,同样需要签订解除租赁关系相关协议,协
议中应注明解除租赁关系时间节点,解除租赁关系时房屋情况,租金、
押金、水电气结算情况并附带房屋设施及钥匙交接表。某酒店与甲、
乙业主的纠纷中,某酒店就忽视了这一点,也是该案关键的一点,2018
年1月时,某酒店与甲、乙两业主在微信上有解除租赁关系的初步合
意,但并未确定下来,2月酒店经理将甲、乙业主房屋钥匙交给业主
时未办理相关交接手续,无法证明房屋交付给了业主,房屋已不在酒
店方控制内,酒店方亦未使用。若该案我所无法取得酒店监控、在中
介处调查的视听资料等其他证据佐证此情况,那么租赁关系解除将无
法认定,酒店方很可能要承担2018年2月至法院判决解除之日(2018
年8月)此期间的租金或参照租金标准计算的占用费,此笔费用就将
近三十几万。
综上所述,无论是作为出租方的你还是承租方的你,在房屋租赁
过程中一定要规范以上行为,避免“有理说不清”的局面。

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