婚前按揭房，婚后共同还贷，房子增值后，离婚如何分？律师帮你算
谢思琪律师
律师职级：专职律师
来源 | 法也原创团
作者 | 婚家6组-谢思琪律师
前言
夫妻结婚前，一方买了房子，结婚之后还一直在还贷款，离婚的时候另一方应该怎么保障自己的财产权益？答案是要求对方支付婚后还贷及对应增值部分的补偿金。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）对该权益做了规定“婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应由不动产登记一方对另一方进行补偿。”
补偿金计算方式是什么？婚内有分居的分居期间怎么办？用婚前财产出资部分怎么算......生活中情况千差万别，本文主要介绍几种常见情形。
1、婚后共同买房，一方用婚前财产出资
【四川省高院观点（2013）川民申字第2629号】
案情简介：甲男与乙女婚后共同购买了西林四街房屋，该房屋建筑面积91.05平方米，总价387254元，首付款137254元（其6万元为 甲男婚前财产支付），按揭贷款250000元，总计应还利息104382.78元，购房成本应为387254元＋应还利息104382.78元＝491636.78元；截止起诉时已归还本金41666.8元，利息31834.66元。离婚时双方均认可房屋现单价为7200元／平方米，现价值应为7200元／平方米×91.05平方米=655560元。
判决结果：按双方已支付房款占购房成本比例所对应的房屋的增值部分的一半，即655560×30.66%÷2=100510.43元，判决由甲男向乙女作为房屋增值部分的补偿
还款金额认定：
以共有财产支付西林四街房屋的房款为：首付款137254元－甲男婚前财产投入60000元＋已归还本金41666.8元＋已归还利息31834.66元＝150755.46元
▍补偿计算公式
婚内还贷本金及增值补偿金=共同财产支付的房款÷购房总成本×房屋现价值÷2。
2、婚内共同还贷金额与还贷增值补偿分别计算
【河南省南阳市中级人民法院（2025）豫13民终1379号】
案情简介：甲男、乙女原系夫妻关系。甲男于婚前按揭购买了位于河南省社旗县某小区一处房产，支付该房屋首付款320964元，并于2016年4月25日与中国农业银行股份有限公司签订100000元的个人购买担保借款合同，总利息为21330.64元，该房屋所有权人登记为甲男。2016年10月至2024年9月，甲乙二人共支付贷款101016.79元。二人于2024年10月22日经一审法院判决离婚，并判决甲男支付乙女房屋共同还贷部分补偿款50508元。现乙女某起诉要求分割房屋增值、装修、家具、家电以及偿还因购房欠款的共同财产。经王某某申请鉴定，案涉房屋（不含装修等）价值521767元、装修部分价值31657元，故房屋总价值为553424元，双方对鉴定结果均予以认可。
判决结果：该房屋及室内装修经鉴定现总价值为553424元，购买房屋实际支付价款为320964元（首付）+100000元（贷款）+21330.64元（利息）=442294.64元，则房屋增值额为553424元-442294.64元=111129.36元，结合二人共同生活时间长短，现案涉房屋升值等因素，酌定黄某某向王某某补偿30000元。
▍补偿计算方式
（1）对共同婚内共同还贷金额按照夫妻共同财产平均分割；
（2）对还贷增值部分依职权认定补偿金额为30000。
3、婚内分居情形下，分居期间不计入共同还贷金额
【山东省蒙阴县人民法院观点(2024)鲁1328民初4530号】
案情简介：2010年9月10日，甲男购买蒙阴县荣华家园小区楼房一套。该楼房面积141.11平方米，单价2000元/平方米，房屋包括车位价款共计315020元，合同签订时莫孟言支付首付款118020元，剩余197000元于2010年10月21日在中国银行股份有限公司蒙阴支行办理按揭贷款，贷款期限240个月，贷款利率3.565%，采用等额本息还款方式。甲男与乙女结婚后，共同偿还上述房屋按揭贷款。
截至2024年12月3日，该贷款偿还正常，不存在逾期情形，已偿还到期本金119337.12元，到期利息97412.33元，尚有未到期本金77662.88元未还。其中自2011年2月21日至2023年4月21日偿还本金及利息共计189671.5元。另外，未到期本金产生的相应利息数现无法准确计算。共同还贷部分，本案双方自2023年4月中旬分居始起，蔡洋已无与莫孟言共同生活的意愿，期间的房屋贷款亦由莫孟言一人偿还，本院酌定共同还贷时间自2011年2月起计算至2023年4月止，共计偿还本金及利息189671.5元。
考虑按揭贷款未偿还本金所对应的利息现无法准确计算，本院酌定贷款总支付利息按照按揭贷款197000元、贷款期限20年、贷款利率3.565%计算为140461元，故购买房产（包括车位）总款为455481元（118020+197000+140461），现双方均认可房屋（包括车位）价款650000元。
判决结果：根据补偿计算公式（共同还贷数额÷总购房款）X房产的现值X50%计算，甲男补偿乙女135336.57元。
▍补偿计算方式
（共同还贷数额÷总购房款）X房产的现值X50% 。
4、首付款和购房成本不明，依据评估的房屋价值结果计算补偿金
【重庆一中院观点(2024)渝01民终5853号】
案情简介：甲男婚前购买位于重庆市渝北区房屋一套，登记于张某1名下。甲男与乙女于2015年1月结婚，婚姻关系存续期间，于2015年1月至2016年3月归还按揭贷款本息37992.78元，于2016年4月至2017年3月归还按揭贷款本息27034.94元，于2017年3月14日一次性归还按揭贷款本息401353.16元，共计偿还房屋贷款本息466380.88元。诉讼中，乙女申请对房屋2015年1月6日的市场价值和2023年8月4日的市场价值进行评估。评估结果为：2015年1月6日，房屋价值64.62万元，2023年8月4日，房屋价值100.58万元。
判决结果：房屋婚后共同还贷部分及共同还贷对应的增值部分为725914.41元（房屋现价值1005800元÷结婚时房屋价值646200元×婚后共同还贷466380.88元）应由甲男向乙女补偿一半即为362957.21元
▍补偿计算方式
（共同还贷数额÷总购房款）X房产的现值X50% 。
结语
各个法院针对不同的案件情况在细节上的计算有差异，但基本确定的是以结婚时的房屋价格、离婚时的房屋价格、共同还贷本金+利息作为计算依据。
一般情况下，计算公式为：还贷及增值部分补偿金=房屋现价值÷购房总成本（包括首付/结婚时房价、税费、已经偿还的贷款利息等）×共同财产还贷的金额÷2。
特别声明
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