父母以子女名义购房有何风险？债务隔离与代持协议效力的边界
2026-09-23 114
承办律师
来源 | 法也原创团
作者 | 资深组-陈秋萍律师
父母以子女名义购房，在民营企业主、拆迁户、多子女家庭中极为普遍。
举个例子：张总经营企业数十年，后以25岁儿子名义全款购入一套价值不菲的房产。
一方面规避限购，另一方面暗含“万一企业出事，房子不在自己名下更安全”的盘算。如今儿子准备结婚，张总开始犹豫，这套房子算儿子的婚前财产吗？将来离婚会不会被分走一半？万一企业真出了债务问题，这套房真的能隔得开吗？
张总的困惑并不少见。
多数人凭直觉认为“房子登记在谁名下就是谁的”，或者“签了代持协议就万无一失”。
但法律的实际运行远比直觉复杂，代持协议的效力有内外之分，债务隔离的方向有正反之别，婚姻财产的认定规则在2025年又发生了重大变化。
一套房子，牵动合同法、物权法、婚姻家庭编、继承法四个主要法律领域，远非“换个名字”这么简单。
父母以子女名义购房，通常会签一份代持协议或借名买房协议，约定房屋实际归父母所有，子女只是名义登记人。
这份协议到底有没有法律效力，取决于你看的是对内还是对外。
1.对内：原则上有效
最高人民法院民事审判第二庭、研究室编著的《民法典合同编通则司法解释理解与适用》明确指出，借名购房协议在性质上应认定为委托合同，原则上有效，不因违反限购政策而无效。
这意味着，父母可以依据有效协议要求子女协助办理过户登记。但这只是一种债权请求权，在过户完成之前，父母不能主张房屋的物权归属。
两类例外无效情形需要特别注意：
一是，以营利为目的投机炒房、违反“房住不炒”政策的；
二是，借名购买保障性住房（如经济适用房），因损害社会公共利益而无效。
2.对外：不发生法定效力
协议中关于“房屋权属归父母”的约定，不符合《民法典》第209条不动产物权经依法登记生效这一强行法规定，因此不发生物权上的法定效力，不能对抗善意第三人。
什么是善意第三人？
是指在不知情且无过失的情况下，与交易对方进行民事法律行为，且自身权益受到法律优先保护的第三方。
相关法律规定
换句话说，在法律的外部视角下，只要房子没有过户到父母名下，这套房子就是子女的。
子女的债权人可以申请执行，子女的配偶可能在离婚时主张分割，子女的继承人在子女身故后可以主张继承。
同时，子女作为登记产权人，可以依法抵押或出售房屋，如果第三人善意购买并完成过户，实际出资人无法追回房产，只能向子女索赔。
代持协议只在父母和子女之间产生债权债务关系，对外界而言几乎隐形。
3.核心判断
协议有效 ≠ 权属有效。签了代持协议，父母手里握的是一份“要求子女配合过户”的债权，而不是“这套房子是我”的物权。
两者的法律效力天差地别，前者不能对抗第三人，后者可以。从签协议到完成过户之间的漫长时间里，父母的权利始终悬在半空。
当然，物权登记的公示公信效力并非绝对不可推翻。依据《最高人民法院关于适用〈民法典〉物权编的解释（一）》第2条，当事人有证据证明其为真正权利人时，可以推翻登记推定。
但可以推翻不等于容易推翻，它需要构建完整的证据链，在借名买房场景下，法院对“推翻登记推定”持极为审慎的态度。
很多父母以子女名义购房的初衷是“把资产从自己名下挪走，万一自己有债务纠纷，房子不受牵连”。这个预期只对了一半。
房子登记在子女名下，父母的债权人确实可能碰不到。但反过来，子女的债权人却可以名正言顺地申请执行这套房产。
那么，若子女出现债务纠纷，如经营失败、担保连带、信用卡透支，债权人申请法院查封登记在子女名下的房产，父母能不能凭代持协议挡住执行？
根据2020—2024年最高人民法院及各高级人民法院审理的51起借名买房执行异议之诉案件中，不支持排除执行的占比近65%，支持排除执行的仅占比35%左右。
（数据来源：人民法院报2026年2月11日《借名买房执行异议之诉的裁判困境与出路》一文）
案例1：（2021）最高法民终391号
（案例来源：人民法院案例库）
律师总结
代持协议只能在二者之间产生债权债务关系，不能直接导致物权变动，案外人基于代持协议所享有的债权，排除强制执行的可行性受到极大挑战。
这一裁判要旨揭示了借名买房实实在在的风险。
同理，如果父母在已有债务的情况下，将房产登记在子女名下，债权人可依《民法典》第538条（无偿处分型）或第539条（明显不合理低价型）行使撤销权。
撤销权的行使受除斥期间限制，通常为一年，自债权人知道或应当知道撤销事由之日起计算。
第538条不问受让人主观要件，门槛更低；第539条中“明显不合理低价”，在司法实践中，通常参照低于市场价70%作为认定标准，且该条款要求受让人知道或应当知道。
一旦撤销权成立，房产将被恢复登记至父母名下，再行执行。
也就是说，如果购房时已有债务在身，借名非但隔不掉债，还可能被债权人一把拉回来。
父母辛苦买房登记在子女名下，一旦子女离婚，房产怎么分？这是父母最关心、也最容易踩坑的领域。
答案取决于购房时间、出资方式和登记方式的三重组合，而2025年2月施行的《民法典婚姻家庭编解释（二）》第8条又对规则做了重大调整。
1.婚前购房
父母全款出资且登记在自己子女名下的，可推定为对子女单方赠与，属个人财产，离婚时子女配偶不参与分割。
若登记在双方名下，则可推定为对双方赠与，属夫妻共同财产。这一规则在婚前场景下相对稳定，争议不大。
2.婚后购房
原来的《婚姻法司法解释（三）》第7条曾确立一条刚性规则，婚后一方父母全款出资、登记在自己子女名下的，推定为对自己子女一方的赠与，属个人财产。这条规则在2025年被取消。
《民法典婚姻家庭编解释（二）》第8条采用更柔性的处理方式。
最高人民法院民一庭王丹法官关于父母为子女婚后出资购房问题研究的论证逻辑值得注意：
“父母为子女婚后购房的出资，虽看似无偿，但实际上暗含着以子女婚姻关系存续为前提，与一般赠与合同不同，子女婚姻关系的存续是该法律行为的重要基础……在子女离婚的情况下，该赠与的基础条件发生重大变化，而且不能合理期待父母在该重大变化时仍愿意继续赠与双方，因此，基于诚信原则，应对此予以变更或解除。”（出自王丹：父母为子女婚后出资购房问题研究——《民法典婚姻家庭编解释（二）》第8条评析）
案例2：（2025）豫1722民初2396号
（案例来源：中国裁判文书网）
律师总结
本案适用《民法典婚姻家庭编解释（二）》第8条的新规则。
针对一方父母全额出资的情况，法院可以判决房屋归出资人子女一方所有，但需综合考量共同生活及孕育子女情况、离婚过错、家庭贡献、房屋市价等因素，确定是否由获得房屋一方对另一方予以补偿以及补偿的具体数额。
新规则下，房产由父母出资，即便只将房子登记在自己孩子名下，离婚时也未必能全额保住。该房产可能被认定为夫妻共同财产，离婚时子女配偶可要求分割，虽不会机械的对半分割，但配偶通常可获得合理补偿。
唯一的“保险栓”是在赠与合同中明确约定只赠与自己子女一方，该约定条款对代持协议或赠与协议至关重要，而这恰恰是非专业人士最容易忽略的地方。
同时，也可以要求出名人的配偶共同签字并出具《知情同意书》，放弃权利主张。这一步看似多余，却能在未来的婚姻纠纷中起到关键的证据作用。绝大多数家庭在操作时从未考虑这一点。
代持中最令人心痛的场景——子女意外身故。
如果子女意外身故，登记在其名下的房产在法律上就是其遗产，配偶、子女等法定继承人都有权主张继承。
父母作为实际出资人，若拿不出充分的代持证据，可能面临"自己买的房被其他人一起分割"的局面。
案例3：婚前父母出资为儿买商铺，儿子死亡后继承纠纷案
（案例来源：无锡法院网官网）
律师总结
法院的审理逻辑是，当事人结婚前，父母为一方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女个人的赠与，赠与财产权利转移后，赠与人撤销赠与需符合法定情形，否则不能任意撤销。
子女死亡后，房屋直接作为遗产，将由配偶及其父母分割。
但实务中，若有充分证据证明不是赠与，而是代持，登记的权利人不是实际权利人，且借名目的合法、不违背公序良俗，则有机会可以推翻登记。
若出名人去世，借名人的合同过户请求权由出名人的继承人承担，法院可判决继承人协助办理产权变更登记。
但这一切的前提是，父母手里有经得起法庭审查的完整证据链。
综上，父母以子女名义购房的代持安排，绝非简单的换个名字。
其根本矛盾在于，代持协议的对内效力与对外效力之间存在结构性断裂。
协议在父母与子女之间可以产生有效的债权请求权，却无法突破物权登记的公示公信规则。
由此，可能衍生出债务隔离方向错位、婚姻财产分割失控、继承权属争议及子女擅自处分等多重风险。
2025年《民法典婚姻家庭编解释（二）》第8条的施行，进一步消解了婚后购房中“登记在自己子女名下即属个人财产”的传统安全感，使原本就脆弱的代持安排雪上加霜。
对于已经或准备采取此类安排的家庭，以下实务要点值得重视。
第一，签订书面代持协议，明确双方权利义务及过户条件，避免仅有口头约定导致举证不能；
第二，完整保留出资凭证，包括银行转账记录、购房合同、付款凭证等，构建经得起法庭审查的证据链；
第三，在赠与协议中明确约定“仅赠与自己子女一方”，并要求子女配偶签署《知情同意书》，以应对婚姻变动中的财产分割风险；
第四，若购房时已有债务在身，应充分评估债权人行使撤销权的可能性，切勿将代持视为规避债务的"防火墙"；
第五，对子女名下房产的擅自处分风险保持警惕，父母作为实际出资人，必要时可在子女名下房产上设立第二顺位抵押权，以担保父母的出资债权。这样子女擅自出售时，买方（及贷款银行）往往会因抵押权存在而审慎对待。
归根结底，代持协议是一把双刃剑。它在为父母提供一定程度灵活性的同时，也埋下了权属不确定的隐患。
当事人应当清醒认识其效力边界的有限性，在专业法律人士的协助下完善交易结构，而非将借名买房等同于资产安全。
在现行法律框架下，真正可靠的资产保护，永远建立在权属清晰、证据完整、安排合规的基础之上，而非依赖于一份在对外效力上几乎隐形的内部协议。
（注：本文所涉案例均来自中国裁判文书网或网络公开报道。内容仅供普法参考，不构成具体法律意见。个案情况千差万别，具体法律问题建议咨询专业律师。）
以上内容，仅代表作者个人观点。与文章作者所供职的执业机构无关，亦不构成任何形式的法律意见。
陈秋萍律师
律师职级：资深律师来源 | 法也原创团
作者 | 资深组-陈秋萍律师
前言
父母以子女名义购房，在民营企业主、拆迁户、多子女家庭中极为普遍。
举个例子：张总经营企业数十年，后以25岁儿子名义全款购入一套价值不菲的房产。
一方面规避限购，另一方面暗含“万一企业出事，房子不在自己名下更安全”的盘算。如今儿子准备结婚，张总开始犹豫，这套房子算儿子的婚前财产吗？将来离婚会不会被分走一半？万一企业真出了债务问题，这套房真的能隔得开吗？
张总的困惑并不少见。
多数人凭直觉认为“房子登记在谁名下就是谁的”，或者“签了代持协议就万无一失”。
但法律的实际运行远比直觉复杂，代持协议的效力有内外之分，债务隔离的方向有正反之别，婚姻财产的认定规则在2025年又发生了重大变化。
一套房子，牵动合同法、物权法、婚姻家庭编、继承法四个主要法律领域，远非“换个名字”这么简单。
一、代持协议的效力边界
父母以子女名义购房，通常会签一份代持协议或借名买房协议，约定房屋实际归父母所有，子女只是名义登记人。
这份协议到底有没有法律效力，取决于你看的是对内还是对外。
1.对内：原则上有效
最高人民法院民事审判第二庭、研究室编著的《民法典合同编通则司法解释理解与适用》明确指出，借名购房协议在性质上应认定为委托合同，原则上有效，不因违反限购政策而无效。
这意味着，父母可以依据有效协议要求子女协助办理过户登记。但这只是一种债权请求权，在过户完成之前，父母不能主张房屋的物权归属。
两类例外无效情形需要特别注意：
一是，以营利为目的投机炒房、违反“房住不炒”政策的；
二是，借名购买保障性住房（如经济适用房），因损害社会公共利益而无效。
2.对外：不发生法定效力
协议中关于“房屋权属归父母”的约定，不符合《民法典》第209条不动产物权经依法登记生效这一强行法规定，因此不发生物权上的法定效力，不能对抗善意第三人。
什么是善意第三人？
是指在不知情且无过失的情况下，与交易对方进行民事法律行为，且自身权益受到法律优先保护的第三方。
相关法律规定
《民法典》第二百零九条：
“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”
“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”
换句话说，在法律的外部视角下，只要房子没有过户到父母名下，这套房子就是子女的。
子女的债权人可以申请执行，子女的配偶可能在离婚时主张分割，子女的继承人在子女身故后可以主张继承。
同时，子女作为登记产权人，可以依法抵押或出售房屋，如果第三人善意购买并完成过户，实际出资人无法追回房产，只能向子女索赔。
代持协议只在父母和子女之间产生债权债务关系，对外界而言几乎隐形。
3.核心判断
协议有效 ≠ 权属有效。签了代持协议，父母手里握的是一份“要求子女配合过户”的债权，而不是“这套房子是我”的物权。
两者的法律效力天差地别，前者不能对抗第三人，后者可以。从签协议到完成过户之间的漫长时间里，父母的权利始终悬在半空。
当然，物权登记的公示公信效力并非绝对不可推翻。依据《最高人民法院关于适用〈民法典〉物权编的解释（一）》第2条，当事人有证据证明其为真正权利人时，可以推翻登记推定。
但可以推翻不等于容易推翻，它需要构建完整的证据链，在借名买房场景下，法院对“推翻登记推定”持极为审慎的态度。
二、债务隔离的真相
很多父母以子女名义购房的初衷是“把资产从自己名下挪走，万一自己有债务纠纷，房子不受牵连”。这个预期只对了一半。
房子登记在子女名下，父母的债权人确实可能碰不到。但反过来，子女的债权人却可以名正言顺地申请执行这套房产。
那么，若子女出现债务纠纷，如经营失败、担保连带、信用卡透支，债权人申请法院查封登记在子女名下的房产，父母能不能凭代持协议挡住执行？
根据2020—2024年最高人民法院及各高级人民法院审理的51起借名买房执行异议之诉案件中，不支持排除执行的占比近65%，支持排除执行的仅占比35%左右。
（数据来源：人民法院报2026年2月11日《借名买房执行异议之诉的裁判困境与出路》一文）
案例1：（2021）最高法民终391号
基本案情
在某省高速公路公司诉吴某等合同纠纷案中，法院生效调解书确认某省高速公路公司对登记在吴某名下的涉案房产享有抵押优先受偿权。后因吴某未履行债务，法院裁定拍卖该房产。某帝公司主张其与案外人某中汇公司才是实际购房人（各占50%），吴某仅为代持人，遂提起案外人执行异议之诉，请求停止执行并确认其50%产权。
裁判结果
案涉房屋登记的所有权人吴某与某省高速公司签订《抵押合同》，约定以案涉房屋设定抵押并依法办理了抵押登记，该抵押权已经设立，某省高速公司对案涉房屋依法享有担保物权。某帝公司基于《房产合作购置及代持协议》所享有的债权，不能对抗某省高速公司对案涉房屋所享有的担保物权，某帝公司就案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。
在某省高速公路公司诉吴某等合同纠纷案中，法院生效调解书确认某省高速公路公司对登记在吴某名下的涉案房产享有抵押优先受偿权。后因吴某未履行债务，法院裁定拍卖该房产。某帝公司主张其与案外人某中汇公司才是实际购房人（各占50%），吴某仅为代持人，遂提起案外人执行异议之诉，请求停止执行并确认其50%产权。
裁判结果
案涉房屋登记的所有权人吴某与某省高速公司签订《抵押合同》，约定以案涉房屋设定抵押并依法办理了抵押登记，该抵押权已经设立，某省高速公司对案涉房屋依法享有担保物权。某帝公司基于《房产合作购置及代持协议》所享有的债权，不能对抗某省高速公司对案涉房屋所享有的担保物权，某帝公司就案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。
（案例来源：人民法院案例库）
律师总结
代持协议只能在二者之间产生债权债务关系，不能直接导致物权变动，案外人基于代持协议所享有的债权，排除强制执行的可行性受到极大挑战。
这一裁判要旨揭示了借名买房实实在在的风险。
同理，如果父母在已有债务的情况下，将房产登记在子女名下，债权人可依《民法典》第538条（无偿处分型）或第539条（明显不合理低价型）行使撤销权。
撤销权的行使受除斥期间限制，通常为一年，自债权人知道或应当知道撤销事由之日起计算。
第538条不问受让人主观要件，门槛更低；第539条中“明显不合理低价”，在司法实践中，通常参照低于市场价70%作为认定标准，且该条款要求受让人知道或应当知道。
一旦撤销权成立，房产将被恢复登记至父母名下，再行执行。
也就是说，如果购房时已有债务在身，借名非但隔不掉债，还可能被债权人一把拉回来。
三、子女婚姻变动，房产怎么分
父母辛苦买房登记在子女名下，一旦子女离婚，房产怎么分？这是父母最关心、也最容易踩坑的领域。
答案取决于购房时间、出资方式和登记方式的三重组合，而2025年2月施行的《民法典婚姻家庭编解释（二）》第8条又对规则做了重大调整。
1.婚前购房
父母全款出资且登记在自己子女名下的，可推定为对子女单方赠与，属个人财产，离婚时子女配偶不参与分割。
若登记在双方名下，则可推定为对双方赠与，属夫妻共同财产。这一规则在婚前场景下相对稳定，争议不大。
2.婚后购房
原来的《婚姻法司法解释（三）》第7条曾确立一条刚性规则，婚后一方父母全款出资、登记在自己子女名下的，推定为对自己子女一方的赠与，属个人财产。这条规则在2025年被取消。
《民法典婚姻家庭编解释（二）》第8条采用更柔性的处理方式。
《民法典婚姻家庭编解释（二）》第8条：
“婚姻关系存续期间，夫妻购置房屋由一方父母全额出资，如果赠与合同明确约定只赠与自己子女一方的，按照约定处理；没有约定或者约定不明确的，离婚分割夫妻共同财产时，人民法院可以判决该房屋归出资人子女一方所有，并综合考虑共同生活及孕育共同子女情况、离婚过错、对家庭的贡献大小以及离婚时房屋市场价格等因素，确定是否由获得房屋一方对另一方予以补偿以及补偿的具体数额。
婚姻关系存续期间，夫妻购置房屋由一方父母部分出资或者双方父母出资，如果赠与合同明确约定相应出资只赠与自己子女一方的，按照约定处理；没有约定或者约定不明确的，离婚分割夫妻共同财产时，人民法院可以根据当事人诉讼请求，以出资来源及比例为基础，综合考虑共同生活及孕育共同子女情况、离婚过错、对家庭的贡献大小以及离婚时房屋市场价格等因素，判决房屋归其中一方所有，并由获得房屋一方对另一方予以合理补偿。”
“婚姻关系存续期间，夫妻购置房屋由一方父母全额出资，如果赠与合同明确约定只赠与自己子女一方的，按照约定处理；没有约定或者约定不明确的，离婚分割夫妻共同财产时，人民法院可以判决该房屋归出资人子女一方所有，并综合考虑共同生活及孕育共同子女情况、离婚过错、对家庭的贡献大小以及离婚时房屋市场价格等因素，确定是否由获得房屋一方对另一方予以补偿以及补偿的具体数额。
婚姻关系存续期间，夫妻购置房屋由一方父母部分出资或者双方父母出资，如果赠与合同明确约定相应出资只赠与自己子女一方的，按照约定处理；没有约定或者约定不明确的，离婚分割夫妻共同财产时，人民法院可以根据当事人诉讼请求，以出资来源及比例为基础，综合考虑共同生活及孕育共同子女情况、离婚过错、对家庭的贡献大小以及离婚时房屋市场价格等因素，判决房屋归其中一方所有，并由获得房屋一方对另一方予以合理补偿。”
最高人民法院民一庭王丹法官关于父母为子女婚后出资购房问题研究的论证逻辑值得注意：
“父母为子女婚后购房的出资，虽看似无偿，但实际上暗含着以子女婚姻关系存续为前提，与一般赠与合同不同，子女婚姻关系的存续是该法律行为的重要基础……在子女离婚的情况下，该赠与的基础条件发生重大变化，而且不能合理期待父母在该重大变化时仍愿意继续赠与双方，因此，基于诚信原则，应对此予以变更或解除。”（出自王丹：父母为子女婚后出资购房问题研究——《民法典婚姻家庭编解释（二）》第8条评析）
案例2：（2025）豫1722民初2396号
基本案情
赵某与聂某于2024年2月结婚，婚后由赵某母亲全额出资支付房款并偿还贷款，房屋登记在夫妻双方名下。2024年11月赵某与聂某经调解离婚，后聂某起诉要求按夫妻共同财产分割该房屋出资款188800元的二分之一，即94400元。
裁判结果
综合考量出资完全来自男方父母、婚姻存续时间较短、未生育共同子女等因素，法院最终判决房屋归赵某（出资方子女）所有，赵某向聂某支付补偿款 2 万元。
赵某与聂某于2024年2月结婚，婚后由赵某母亲全额出资支付房款并偿还贷款，房屋登记在夫妻双方名下。2024年11月赵某与聂某经调解离婚，后聂某起诉要求按夫妻共同财产分割该房屋出资款188800元的二分之一，即94400元。
裁判结果
综合考量出资完全来自男方父母、婚姻存续时间较短、未生育共同子女等因素，法院最终判决房屋归赵某（出资方子女）所有，赵某向聂某支付补偿款 2 万元。
律师总结
本案适用《民法典婚姻家庭编解释（二）》第8条的新规则。
针对一方父母全额出资的情况，法院可以判决房屋归出资人子女一方所有，但需综合考量共同生活及孕育子女情况、离婚过错、家庭贡献、房屋市价等因素，确定是否由获得房屋一方对另一方予以补偿以及补偿的具体数额。
新规则下，房产由父母出资，即便只将房子登记在自己孩子名下，离婚时也未必能全额保住。该房产可能被认定为夫妻共同财产，离婚时子女配偶可要求分割，虽不会机械的对半分割，但配偶通常可获得合理补偿。
唯一的“保险栓”是在赠与合同中明确约定只赠与自己子女一方，该约定条款对代持协议或赠与协议至关重要，而这恰恰是非专业人士最容易忽略的地方。
同时，也可以要求出名人的配偶共同签字并出具《知情同意书》，放弃权利主张。这一步看似多余，却能在未来的婚姻纠纷中起到关键的证据作用。绝大多数家庭在操作时从未考虑这一点。
四、房产作为遗产的继承风险
代持中最令人心痛的场景——子女意外身故。
如果子女意外身故，登记在其名下的房产在法律上就是其遗产，配偶、子女等法定继承人都有权主张继承。
父母作为实际出资人，若拿不出充分的代持证据，可能面临"自己买的房被其他人一起分割"的局面。
案例3：婚前父母出资为儿买商铺，儿子死亡后继承纠纷案
基本案情
2010年，赵某的父亲赵某某出资，以赵某名义购买了位于某商业广场的两间商铺，并委托统一出租管理。购房合同由赵某作为买受人与开发商签订。赵某与李某于2013年9月登记结婚，2013年10月，赵某突发心脏病去世。李某起诉要求分割赵某的遗产，主张继承两间商铺三分之一的份额，并要求分割相应的租金收益。赵某某夫妻认为讼争房屋是赵某某出资购买，属于赠与行为，现要求撤销该赠与，因此房屋应归赵某某所有，不属于赵某的遗产。
裁判结果
法院审理后认为，赠与款已交付置业公司，权利已转移，且不存在法定撤销情形，因此，两间商铺属于赵某的遗产。赵某的妻子李某、父亲赵某某、母亲孙某某均为第一顺序法定继承人，李某主张继承1/3份额符合法律规定，予以支持。
2010年，赵某的父亲赵某某出资，以赵某名义购买了位于某商业广场的两间商铺，并委托统一出租管理。购房合同由赵某作为买受人与开发商签订。赵某与李某于2013年9月登记结婚，2013年10月，赵某突发心脏病去世。李某起诉要求分割赵某的遗产，主张继承两间商铺三分之一的份额，并要求分割相应的租金收益。赵某某夫妻认为讼争房屋是赵某某出资购买，属于赠与行为，现要求撤销该赠与，因此房屋应归赵某某所有，不属于赵某的遗产。
裁判结果
法院审理后认为，赠与款已交付置业公司，权利已转移，且不存在法定撤销情形，因此，两间商铺属于赵某的遗产。赵某的妻子李某、父亲赵某某、母亲孙某某均为第一顺序法定继承人，李某主张继承1/3份额符合法律规定，予以支持。
（案例来源：无锡法院网官网）
律师总结
法院的审理逻辑是，当事人结婚前，父母为一方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女个人的赠与，赠与财产权利转移后，赠与人撤销赠与需符合法定情形，否则不能任意撤销。
子女死亡后，房屋直接作为遗产，将由配偶及其父母分割。
但实务中，若有充分证据证明不是赠与，而是代持，登记的权利人不是实际权利人，且借名目的合法、不违背公序良俗，则有机会可以推翻登记。
若出名人去世，借名人的合同过户请求权由出名人的继承人承担，法院可判决继承人协助办理产权变更登记。
但这一切的前提是，父母手里有经得起法庭审查的完整证据链。
五、总结
综上，父母以子女名义购房的代持安排，绝非简单的换个名字。
其根本矛盾在于，代持协议的对内效力与对外效力之间存在结构性断裂。
协议在父母与子女之间可以产生有效的债权请求权，却无法突破物权登记的公示公信规则。
由此，可能衍生出债务隔离方向错位、婚姻财产分割失控、继承权属争议及子女擅自处分等多重风险。
2025年《民法典婚姻家庭编解释（二）》第8条的施行，进一步消解了婚后购房中“登记在自己子女名下即属个人财产”的传统安全感，使原本就脆弱的代持安排雪上加霜。
对于已经或准备采取此类安排的家庭，以下实务要点值得重视。
第一，签订书面代持协议，明确双方权利义务及过户条件，避免仅有口头约定导致举证不能；
第二，完整保留出资凭证，包括银行转账记录、购房合同、付款凭证等，构建经得起法庭审查的证据链；
第三，在赠与协议中明确约定“仅赠与自己子女一方”，并要求子女配偶签署《知情同意书》，以应对婚姻变动中的财产分割风险；
第四，若购房时已有债务在身，应充分评估债权人行使撤销权的可能性，切勿将代持视为规避债务的"防火墙"；
第五，对子女名下房产的擅自处分风险保持警惕，父母作为实际出资人，必要时可在子女名下房产上设立第二顺位抵押权，以担保父母的出资债权。这样子女擅自出售时，买方（及贷款银行）往往会因抵押权存在而审慎对待。
归根结底，代持协议是一把双刃剑。它在为父母提供一定程度灵活性的同时，也埋下了权属不确定的隐患。
当事人应当清醒认识其效力边界的有限性，在专业法律人士的协助下完善交易结构，而非将借名买房等同于资产安全。
在现行法律框架下，真正可靠的资产保护，永远建立在权属清晰、证据完整、安排合规的基础之上，而非依赖于一份在对外效力上几乎隐形的内部协议。
（注：本文所涉案例均来自中国裁判文书网或网络公开报道。内容仅供普法参考，不构成具体法律意见。个案情况千差万别，具体法律问题建议咨询专业律师。）
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